Фотография №:
23160 Год:
2012
Дата:
4 Июня 2012 Страна:
Россия
Город:
Москва
Описание:
4 июня состоялось очередное заседание Комитета АРБ по ипотечному кредитованию (далее – Комитет) под председательством Президента Европейского трастового банка Андрея Крысина
20.06.2012 \ НОВОСТИ ФИНАНСОВОГО СЕКТОРА
В обсуждении вопросов приняли участие представители Минэкономразвития РФ, Сбербанка РФ, ВТБ Капитала, ВТБ 24, Росбанка, ГПБ-Ипотека, Банка жилищного финансирования, ФОРА-банка, банка Восточный экспресс, "УРАЛСИБа", банка Дельтакредит, банка Возрождение, Инвестторгбанка, Россельхозбанка, Автоградбанка, Ассоциации ипотечных компаний, Самарского областного Фонда жилья и ипотеки и др.
На заседании присутствовали от АИЖК: председатель Наблюдательного совета Илья Ломакин-Румянцев, заместитель генерального директора АИЖК Андрей Семенюк, исполнительный директор по финансам Наталья Кольцова, директор юридического департамента Анна Волкова, директор департамента информационной политики Виктор Кочетков и руководитель аппарата наблюдательного совета Ирина Егорова.
Заседание было призвано выявить и проанализировать мнения различных участников рынка, высказанных в формате мозгового штурма, на основе чего сформировать выводы и рекомендации, следуя которым можно было бы наладить рынок ипотеки в стране.
Была выражена обеспокоенность количественными характеристиками деятельности ипотечных банков на фоне не улучшающегося качества инфраструктуры ипотечного рынка, и, в частности, в сфере рефинансирования.
Известно несколько способов запуска рынка рефинансирования; самый простой и очевидный из них – поднять процентную ставку в целях привлечения инвесторов в ипотечные ценные бумаги (далее – ИЦБ). Однако этот подход предлагает альтернативное направление государственной политики в сфере жилищного финансирования, нежели плавное движение рыночной ставки под контролем правительства к ориентирам, заданным «Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» (далее – Стратегия) и закрепленным Указом Президента РФ от 07.05.2012 № 600. Тем не менее, по мнению рыночно ориентированных ипотечных банкиров, если бы облигации с ипотечным покрытием предлагались по более высоким ставкам, они были бы более интересными. Если у инвестора есть альтернатива, он будет более заинтересован инвестировать в доходные ценные бумаги.
В вопросе о непривлекательности российских ИЦБ из соображений надежности мнения участников разошлись – вопреки суждению о ненадежности эмитентов было высказано мнение, что надежность определяется в большей степени структурой сделок, развитостью системы рефинансирования и совершенством законодательства.
Отдельной темой обсуждения стала общепризнанная задача повышения качества сервиса в ипотечном кредитовании, результатом выполнения которой стало бы повышение производительности кредиторов. По мнению одного из участников заседания, представляющего один из крупнейших банков страны, качество сервиса заключается не столько в одобрении кредитной заявки заемщика, сколько в помощи заемщику в выборе застройщика или риэлтора, что в итоге поможет потенциальным заемщикам стать реальными.
По мнению участников заседания, в настоящее время на международном финансовом рынке наблюдаются негативные тенденции, которые, вероятно, будут усиливаться, и это обстоятельство нельзя игнорировать при прогнозировании ценового фона на российском фондовом рынке и рынке ипотечных ценных бумаг, в частности. В российской ипотеке оно отражается уже сейчас в части снижения общих темпов кредитования и доли рынка, занимаемой мелкими и средними участниками, что приведет к дальнейшему усилению его концентрации.
Один из участников обсуждения отметил, что неверно говорить о том, что нет инвесторов в ипотечные ценные бумаги, по его информации в 2011 г. один из эмитентов вышел на рынок с выпуском облигаций с ипотечным покрытием, и старший выпуск был полностью выкуплен управляющими компаниями и международными банками, при этом ни одна облигация не была приобретена каким-либо институтом развития. По мнению выступавшего, для успешного размещения необходимо тщательно планировать его период, для того чтобы на это время не пришлось размещения иных, более привлекательных для инвестора бумаг. Таким образом, в отсутствии постоянного спроса на ИЦБ можно «поймать удачу» с помощью анализа графиков предстоящих размещений на фондовом рынке.
Банкиры констатировали, что рынок большой и рынок растет. Он требует и будет требовать финансирования все в большей и большей степени, и государственными субсидиями эту задачу не решить. Никто не сможет удерживать свою долю и иметь ставки ниже рынка.
По мнению представителя института развития, нельзя не использовать идею о воздействии на инвесторов в ипотечные ценные бумаги через создание благоприятных режимов формирования резервов под ипотечные облигации и льгот при расчете нормативов для их держателей.
Большинство членов Комитета признали, что на уровне федерального законодательства есть решения и инициативы, которые не только не способствуют понижению ставки по ипотеке, но прямо диктуют ее повышение. Это:
- «прощение долга» (405-ФЗ, статья 61.5 Закона об ипотеке);
- поправки в Гражданский кодекс;
- введение обязательного нотариального удостоверения сделок;
- придание закладной ордерности;
- запрет «досрочного моратория».
Участники заседания, хорошо знакомые с особенностями государственного регулирования в области ипотеки, пояснили, что усилия государства направлены, в первую очередь, на регулирование банковской маржи при ипотечном кредитовании, нежели на «директивное» понижение ставки как таковой. Собравшиеся отметили большую роль институтов развития в реализации ряда законодательных инициатив (в том числе при поддержке АРБ и в диалоге с ЦБ РФ) о том, каким образом меры институтов развития могут способствовать снижению нормативов и требований по банковскому резервированию, в том числе, по вопросам опционов на приобретение ИЦБ и ипотечного страхования.
Особое внимание уделено участниками встречи вопросу снижения издержек при банковском кредитовании. С одной стороны, повышение качества портфеля означает рост издержек в связи с повышенными затратами на инфраструктуру, с другой – слабое внимание к технологии выдачи и обслуживания кредитов ведет к плохому качеству портфеля.
По мнению одного из выступавших, в настоящий момент одной из важнейших задач Комитета АРБ по ипотеке является дать рекомендации законодателю и профильным министерствам – разработчикам законов, ведь принятие непродуманных правил именно сейчас серьезно угрожает здоровью российской ипотеки. Например, признание закладной ордерной ценной бумагой приведет к многократному увеличению резервов на весь срок жизни ипотечного кредита. Это повлияет катастрофическим образом и на объемы, и на ставки, и на функционирование всего ипотечного рынка (прошлогодние поправки к ГК РФ).
По предложению одного из банкиров, одним из итогов собрания станет обращение за подписью Президента АРБ по всем перечисленным в ходе заседания нежелательным для рынка законодательным инициативам. Эти инициативы – шаг назад в развитии ипотечного рынка.
Координатор Комитета от Аппарата Правления АРБ Юрий Кормош сообщил собравшимся, что АРБ подготовила свыше ста страниц поправок к Гражданскому Кодексу РФ, и в ближайшее время планирует передать их в Государственную Думу. Некоторые из собравшихся заявили о намерении изложить позицию своих финансовых институтов по вопросам законодательства и прислать в АРБ.
Председатель Комитета Андрей Крысин обратил внимание представителей институтов развития на необходимость совместного продвижения инициатив, в частности, в форме приглашения со стороны АИЖК представителей Комитета на мероприятия в ходе диалога с госорганами.
В ходе обсуждения перспектив такого инструмента рефинансирования, как ипотечные сертификаты участия, собравшиеся выслушали информацию представителей АИЖК, по мнению которых ИСУ выпускать проще и дешевле, чем ИЦБ; АИЖК готово рассмотреть выкуп ИСУ у ЦБ РФ по операциям залогового кредитования в случаях, когда банки-заемщики не возвращают кредит. К сожалению, Агентство видит ИСУ только как инструмент рефинансирования в Банке России, но не ожидает от инвесторов готовности приобретать эти бумаги. По общему мнению, до сих пор существует еще один аспект, препятствующий выпуску ИСУ – налоговый. Тем не менее, банковскому сообществу совместно с институтами развития необходимо продолжать диалог с ЦБ РФ и настойчиво продвигать поправки в Налоговый Кодекс.
Большое внимание на заседании уделено единым стандартам ипотечного кредитования. Как отметила участвовавшая в заседании Елена Клепикова, уже сейчас существуют возможности электронного документооборота банков с ЦБ РФ и регистрационной палатой, электронного оборота закладных, но новые законодательные инициативы отбрасывают эту технологию назад, привязывая к бумажным носителям.
По мнению большинства участников, можно было бы вернуться и к системе единых для всех стандартов, но в форме рекомендаций, а не жесткого регламентирования. Сегодня ведется работа по проекту «Электронная закладная» с участием АИЖК, Сбербанка, Росреестра и Минэкономразвития, и есть все предпосылки для того, чтобы это было законодательно принято.
Были выражены также и иные мнения. В частности о том, что стандартизация – это не только формат закладной и ее оборота, но и кредитные стандарты. А кредитные стандарты у вcех разные, в том числе, документы. Если кому-то интересны конкретные пулы закладных с точки зрения качества и цены, то покупатель их все равно купит и уладит все вопросы в части адаптации своих информационных систем. Комиссии за выдачу кредита, «досрочный мораторий» и другие элементы кредитных программ, отклоняясь от стандарта, ведут к снижению процентной ставки по ипотеке, что соответствует государственной политике, поэтому банковское сообщество должно лоббировать законодательные изменения, которые необходимы в интересах различных индивидуальных кредиторов.
Согласно выступлению одного из банков, выбравшего некоторое время назад стандарты кредитования в соответствии с рекомендациями IFC, в период кризиса столкнулся с невозможностью рефинансирования такого портфеля и поэтому был вынужден перейти к стандартам, укладывающимся в программы институтов развития (программы АИЖК и Программа ВЭБа).
Участники обсудили предварительные результаты таких программ и прогнозов их исполнения и выдали ряд рекомендаций о том, как сделать их действительно работающими и востребованными, в частности:
- увеличить объемы программ;
- проводить программы на регулярной основе (в виде постоянно действующей оферты либо в виде аукционов);
- придать открытость и прозрачность системе торгов и по марже, и по процентной ставке;
- сделать промежуточное финансирование в рамках программ более гибким;
- преобразовать условия промежуточного финансирования программ таким образом, чтобы банки могли избежать нарушения норматива Н4 (по информации АИЖК, диалог по этому нормативу с ЦБ РФ уже состоялся).
По мнению участников, программы АИЖК нацелены, в основном, на тех игроков, которые выдают кредиты на рыночных условиях (средняя ставка 11.9%), в то время как кредиторы, работающие в рамках стандартов АИЖК (средняя ставка 10.9%), не могут воспользоваться их условиями по экономическим соображениям.
Серьезную дискуссию вызвал вопрос о создании государственного или квазигосударственного агентства по образу Ginnie Mae, гарантии которого по ипотечным ценным бумагам смогли бы вывести их по надежности на уровень суверенных, и, таким образом, сделать их интересными как для эмитентов, так и для инвесторов, а ипотеку – доступной для заемщиков.
Согласно высказанной по этому поводу позиции АИЖК, у Агентства уже существует продукт «Поручительство АИЖК по ипотечным ценным бумагам», где Агентство несет с эмитентом солидарную ответственность, а не является субсидиарным обязательством как государственная гарантия. Этот продукт представляется Агентству более серьезным и недорогим для эмитентов. Было также высказано пожелание направить замечания и предложения по данному продукту в целях его улучшения. Программа предоставления поручительств АИЖК изначально была ориентирована на двух инвесторов (краткосрочного – ЦБ РФ и долгосрочного – Программа ВЭБ). Что касается рыночных инвесторов, то, по мнению Агентства, здесь еще предстоит работа.
С другой стороны, банки обеспокоены тем, что поручительство АИЖК не является в полной мере государственным, а поэтому инвесторам не следует ожидать от бумаг, обеспеченных поручительством АИЖК, надежности суверенных инструментов, а эмитентам – ставок ниже, чем по корпоративным обязательствам АИЖК. К тому же, инвестор, приобретая обеспеченные АИЖК бумаги, будет непременно рассматривать риск на АИЖК и наличие лимитов с учетом других возможных вложений в активы от АИЖК. Участники также отметили, что прозрачность, транспарентность и предсказуемость деятельности Агентства является в условиях кризиса крайне важной для рынка.
В обсуждении деятельности АИЖК участники заседания также коснулись ряда практических вопросов, в частности, была выражена озабоченность содержанием письма АИЖК, ограничивающего выкуп закладных в случае, если определенная оценщиком цена 1 кв. м. площади жилья более чем на 20% отклоняется от заданных показателей.
Было также предложено регулярно обсуждать на заседаниях Комитета АРБ по ипотеке ситуацию, складывающуюся вокруг проблемы оценки недвижимости. В настоящее время АИЖК проводит работу с Минэкономразвития и сообществом оценщиков по созданию методических рекомендаций по оценке недвижимости и самих оценщиков (в АИЖК для этого создана специальная рабочая группа, и АИЖК предложило представителям Комитета по ипотеке также войти в эту группу), внесению поправок в законодательство об оценочной деятельности. Было предложено провести отдельное заседание Комитета по этому вопросу. Представитель Агентства также сообщил о намерении Агентства внести поправки в Положение об аккредитации / деаккредитации оценщиков.
Подводя итог обсуждению председатель Комитета Андрей Крысин отметил: «Мы наметили несколько направлений, по которым будем двигаться, поэтому в ближайшее время проведем еще одно заседание Комитета, посвященное поднятым вопросам».
На фотографии отмечены:
